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Démarches administratives

Accueil particuliers  > Logement  > Location immobilière : loyer  > En quoi consiste l'encadrement des loyers ?

Question-réponse

En quoi consiste l'encadrement des loyers ?

Vérifié le 03/08/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

L'encadrement des loyers fixe un montant maximum à ne pas dépasser lors de la location d'un logement loué vide ou meublé. Seules les communes situés en zone tendue sont concernées. Parmi elles, la ville de Paris, ainsi que les villes de Lille, Hellemmes et Lomme, appliquent un dispositif spécifique, utilisant des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral.

  • Cas général
  • À Paris
  • À Lille, Hellemmes et Lomme

Votre commune est concernée si elle se situe en zone tendue.

Pour savoir si votre commune est située en zone tendue, vous pouvez aussi utiliser ce simulateur :

Simulateur
Vérifier si un logement est situé en zone tendue

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Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

Dans ces communes, le loyer d'un logement (vide ou meublé) utilisé comme résidence principale par le locataire est plafonné lors de la remise en location du logement (cas d'un nouveau locataire) et lors du renouvellement du bail (cas du même locataire).

Certains logements sont exclus de l'encadrement des loyers, mais sont soumis à des règles spécifiques  : logement loi de 1948, logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), logement HLM, meublé de tourisme, sous-location.

Lorsque le logement est mis en location pour la 1re fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

Lorsque le bail se renouvelle (personne ne donne son préavis), le propriétaire peut augmenter le loyer s'il est manifestement sous-évalué, sous réserve de respecter certaines limites.

Lorsque le logement est remis en location (avec un nouveau bail au nom d'un nouveau locataire), les règles à respecter dépendent du délai pendant lequel le logement est resté non-loué (plus ou moins de 18 mois).

  • Le logement a été loué au cours des derniers 18 mois
  • Logement non loué pendant plus de 18 mois

Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant du loyer payé par l'ancien locataire.

Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.

Dans 2 cas, le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL :

Le bailleur peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer.

À Paris, le loyer d'un logement vide ou meublé dont le bail est signé ou renouvelé après le 30 juin 2019 est encadré par des loyers de référence. Ces montants varient selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l'époque de construction du logement.

Certains logements sont exclus de l'encadrement des loyers, mais sont soumis à des règles spécifiques  : logement loi de 1948, logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), logement HLM, meublé de tourisme, sous-location.

Loyer de base

Montant du loyer de base

Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) :

  • ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail
  • doit être inscrit dans le contrat de location

Simulateur
Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)

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Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France

Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).

Cette proposition doit être adressée au propriétaire :

  • soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
  • soit par acte d'huissier,
  • soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La proposition rédigée par le locataire doit :

Loyer de référence et loyer de référence majoré

Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces, ...), doivent être mentionnés dans le contrat de location.

Simulateur
Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)

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Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France

Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.

En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire ou de proximité

Complément de loyer

Principe

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :

  • lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
  • et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Contestation

Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

  • Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
  • Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

  À savoir

en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.

À l'approche du renouvellement du bail, si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer.

Mais si le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, alors le locataire peut engager une action en diminution de loyer.

Action en réévaluation de loyer

Procédure

Au moins 6 mois avant le terme du bail, le propriétaire informe le locataire du nouveau loyer. Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

Simulateur
Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)

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Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France

  À savoir

lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour le terme du bail.

La notification doit être adressée au locataire :

  • soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
  • soit par acte d'huissier,
  • soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La notification rédigée par le propriétaire doit :

Contestation

Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer. Il doit pour cela fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

  • soit dans le même groupe d'immeubles,
  • soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'Observatoire des loyers en agglomération parisienne .

En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.

Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la commission de conciliation, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant le terme du contrat de location.

 Attention :

si le juge n'est pas saisi avant le terme du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.

Application de la hausse du loyer

La hausse de loyer est étalée :

  • sur un bail de 3 ans : 1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %),
  • sur un bail de 6 ans : 1/6 par an.

Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

  • 50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait),
  • une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

Par exemple, si le bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges) appliqué au précédent locataire est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :

  • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.
  • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois (50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois.

Locataire : action en diminution de loyer

Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.

2 conditions cumulatives sont à respecter :

  • Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant le terme du bail
  • Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande.

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Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)

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Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France

La proposition doit être adressée au propriétaire :

  • soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
  • soit par acte d'huissier,
  • soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La proposition rédigée par le locataire doit :

Si le propriétaire oppose un refus au locataire ou s'il ne lui répond pas, le locataire dispose d'un recours, à la condition de le faire au plus tard 4 mois avant le terme du bail.

4 mois avant le terme du bail,le locataire doit saisir la commission de conciliation. Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'intervention de la commission, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant le terme du bail.

 Attention :

si le locataire ne saisit pas le juge avant le terme du bail, le contrat de location sera reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.

Loyer de base

Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas :

Mais dans chacun de ces cas, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

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Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)

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  • Hausse limitée à l'IRL
  • Hausse après travaux
  • Hausse d'un ancien loyer sous-évalué

Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

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Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)

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Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France

Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape recommandée),
  • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

 À noter

le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du contrat de location.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire ou de proximité

  • Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux :

    Ces travaux doivent :

    • avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire,
    • pour un coût au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).

    Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC, dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

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    Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France

    Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

    • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape recommandée),
    • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
    • puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

    Où s’adresser ?

    Tribunal judiciaire ou de proximité

  • Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration ont été réalisés :

    • depuis moins de 6 mois,
    • et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

    Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

    Simulateur
    Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)

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    Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France

    Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

    • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape recommandée),
    • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
    • puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

    Où s’adresser ?

    Tribunal judiciaire ou de proximité

Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

Cette augmentation ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre :

  • le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables,
  • et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.

Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

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Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France

Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape préalable à la saisine du juge),
  • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire ou de proximité

Complément de loyer

Principe

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :

  • lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
  • et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Contestation

Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

  • Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
  • Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

  À savoir

en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.

Loyer de base

Montant du loyer de base

Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) :

  • ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail
  • doit être inscrit dans le contrat de location

Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut faire une action en diminution de loyer.

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Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)

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Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France

Loyer de référence et loyer de référence majoré

Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie du logement, doivent être mentionnés dans le contrat de location.

Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.

En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire ou de proximité

Complément de loyer

Principe

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :

  • lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
  • et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Contestation

Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

  • Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
  • Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

  À savoir

en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.

À Lille, Hellemmes et Lomme, le loyer d'un logement vide ou meublé dont le bail est signé ou renouvelé après le 29 février 2020 est encadré par des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral. Ces loyers de référence varient selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l'époque de construction du logement.

Certains logements sont exclus de l'encadrement des loyers, mais sont soumis à des règles spécifiques  : logement loi de 1948, logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), logement HLM, meublé de tourisme, sous-location.

Loyer de base

Loyer de base

Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) :

  • ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail
  • doit être inscrit dans le contrat de location

Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).

Cette proposition doit être adressée au propriétaire :

  • soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
  • soit par acte d'huissier,
  • soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La proposition rédigée par le locataire doit :

Formulaire
Calculer le loyer de référence d'un logement à Lille, Hellemmes ou Lomme (bail signé depuis mars 2020)

Accéder au formulaire  

Ministère chargé de l'environnement

Loyers de référence

Les montants du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés dans le contrat de location.

Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.

En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire ou de proximité

Complément de loyer

Principe

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :

  • lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
  • et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Contestation

Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

  • Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
  • Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

  À savoir

en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.

À l'approche du renouvellement du bail, si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer.

Mais si le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, alors le locataire peut engager une action en diminution de loyer.

Action en réévaluation de loyer

Procédure

Au moins 6 mois avant le terme du bail, le propriétaire informe le locataire du nouveau loyer. Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

Formulaire
Calculer le loyer de référence d'un logement à Lille, Hellemmes ou Lomme (bail signé depuis mars 2020)

Accéder au formulaire  

Ministère chargé de l'environnement

  À savoir

lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour le terme du bail.

La notification doit être adressée au locataire :

  • soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
  • soit par acte d'huissier,
  • soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La notification rédigée par le propriétaire doit :

Contestation

Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer. Il doit pour cela fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

  • soit dans le même groupe d'immeubles,
  • soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Ces référence de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers .

En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.

Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la commission de conciliation, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant le terme du contrat de location.

 Attention :

si le juge n'est pas saisi avant le terme du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.

Application de la hausse du loyer

La hausse de loyer est étalée :

  • sur un bail de 3 ans : 1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %),
  • sur un bail de 6 ans : 1/6 par an.

Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

  • 50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait),
  • une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

Par exemple, si le bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges) appliqué au précédent locataire est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :

  • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.
  • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois (50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois.

Action en diminution de loyer

Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.

2 conditions cumulatives sont à respecter :

  • Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant le terme du bail
  • Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande.

Formulaire
Calculer le loyer de référence d'un logement à Lille, Hellemmes ou Lomme (bail signé depuis mars 2020)

Accéder au formulaire  

Ministère chargé de l'environnement

La proposition doit être adressée au propriétaire :

  • soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
  • soit par acte d'huissier,
  • soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La proposition rédigée par le locataire doit :

Si le propriétaire oppose un refus au locataire ou s'il ne lui répond pas, le locataire dispose d'un recours, à la condition de le faire au plus tard 4 mois avant le terme du bail.

4 mois avant le terme du bail,le locataire doit saisir la commission de conciliation. Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'intervention de la commission, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant le terme du bail.

 Attention :

si le locataire ne saisit pas le juge avant le terme du bail, le contrat de location sera reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.

Loyer de base

Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas :

Mais dans chacun de ces cas, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Formulaire
Calculer le loyer de référence d'un logement à Lille, Hellemmes ou Lomme (bail signé depuis mars 2020)

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Ministère chargé de l'environnement

  • Hausse limitée à l'IRL
  • Hausse après travaux
  • Hausse d'un ancien loyer sous-évalué

Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

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Ministère chargé de l'environnement

Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape recommandée),
  • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

 À noter

le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du contrat de location.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire ou de proximité

  • Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux :

    Ces travaux doivent :

    • avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire,
    • pour un coût au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).

    Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC, dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

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    Ministère chargé de l'environnement

    Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

    • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape recommandée),
    • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
    • puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

    Où s’adresser ?

    Tribunal judiciaire ou de proximité

  • Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration ont été réalisés :

    • depuis moins de 6 mois,
    • et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

    Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

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    Ministère chargé de l'environnement

    Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

    • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape recommandée),
    • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
    • puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

    Où s’adresser ?

    Tribunal judiciaire ou de proximité

Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

Cette augmentation ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre :

  • le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables,
  • et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.

Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Formulaire
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Ministère chargé de l'environnement

Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape préalable à la saisine du juge),
  • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire ou de proximité

Complément de loyer

Principe

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :

  • lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
  • et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Contestation

Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

  • Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
  • Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

  À savoir

en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.

Loyer de base

Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

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Ministère chargé de l'environnement

Les montants du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés dans le contrat de location.

Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.

En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire ou de proximité

Le locataire peut faire une action en diminution de loyer si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail dépasse le loyer de référence majoré.

Le loyer de référence majoré à prendre en considération est celui en vigueur à la date de signature du bail.

Complément de loyer

Principe

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :

  • lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
  • et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Contestation

Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

  • Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
  • Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

  À savoir

en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.

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